2018年中国产业园区市场开发模式与发展趋势

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我国产业园区约2.5万家 已形成多种开发模式

自1979年,中国第一家产业园——深圳蛇口工业区拉开我国产业园区建设序幕以来,中国产业园区迈向稳步发展的第40个年头。在这40年间,中国产业园区在数量和经济规模上均取得了瞩目的发展。数量显示,目前全国各种有各类产业园区约2.5万个,对国家经济贡献达到35%以上。2017年底,全国有156家国家级高新区、219家级国家级,二者2017年合计实现园区生产总值为18.62万亿元,占比2017年全国GDP的24%。2018年3月,国务院批复同意荆州、黄石大冶湖、潜江、九江共青城、宜春丰城、湛江、茂名、楚雄、淮南、荣昌、永川、怀化等12家高新区升级为国家高新区。至此,国家高新区总数已达168家。

高新区和开发区作为国家经济发展的引擎,集聚几乎所有的优势产业和优秀企业,以国家高新区为例,截至2017年年底,国家高新区集聚了全国40%的高新技术企业。全国互联网百强企业中,96家诞生于国家高新区,以小米、华为、阿里巴巴等为代表的一批具有世界影响力的高新技术企业诞生于此。

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在产业园区40年探索和飞速发展的过程中,我国各地因地制宜,根据国家引导和市场需求情况,已经形成多种较为成熟的开发模式,具体如下:

从市场开发主体来看,我国产业园区开发模式可分为:1)产业园区开发模式,指开发区或工业园区管委会下设的开发公司运作的产业园区开发模式,是目前我国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式;2)主体企业引导模式,指产业内优势企业独立建设产业园区;3)产业地产商模式,指地产企业参与开发、运营等,如联东集团联东U谷、金融街园中园、绿地集团滨湖国际总部产业园等;4)综合运作模式,指对上述的工业园区开发模式、龙头企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。例如华夏幸福基业产业新城、万通地产汇源产业园。

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从产业园区开发资产运营模式来看, 主要分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式是早年我国产业园区主要开发运营模式,一般按照“开发-建设-出售-再开发”的路径开发,如天安数码城的园区开发,或者国家高新区、开发区等。近些年来,随着地产行业行业利润率和杠杆率的长期下降,产业园区开发和运营商开始寻求产业转型升级,纷纷开始从重资产模式向轻资产转变,如华夏幸福的“园区孵化+地产开发模式”、普洛斯“专业开发+基金运作模式”、联动集团“联东U谷”品牌模式等。

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从产业园区开发市场定位情况来看,根据产业园区的产业和动能定位,主要分为:1)单一定位策略,指仅开发经营某一特定功能的园区,如深圳国家生物医药产业园区;2)组合定位策略。指园区开发时强化园区产业的关联度,如目前国内大型的科技园和工业园;3)利基市场定位策略,至开发商通过专业化经营开发商通过专业化经营来占领这些被忽略的细分产业领域,从而最大限度的获取收益所采取的策略,如一些专业的汽车生产基地等。

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市场驱动 未来园区开发呈现五大趋势

尽管改革开发40年来,我国产业园区的取得了瞩目的成就,对国家经济的发展作出了重大的贡献,但从我国产业园区也存在定位不清、同质化严重、园区服务质量落后、园区招商困难、园区内产业协同性不够等诸多问题。根据近年来国家政策推动产业转型发展方向,以及产业园区产业、市场定位趋势。分析认为,未来我国产业园区开发将呈现五大趋势:

一是从注重优惠政策向发展产业集群转变。从全球产业园区发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。

二是由加工型产业园区向研发型产业园区转型。随着国家技术和研发实力不断提高,产业园区将从附加价值低的加工/代工转型高价值的研发、技术型园区。

三是从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变。随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化将是趋势,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

四是由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。未来产业园区将从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

五是由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。现代的产业的智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

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服务说明:

前瞻产业研究院于1998年成立于北京清华园,主要致力于为企业、政府、科研院所提供统计调查、产业研究、产业申报、产业规划、产业转型升级、产业布局、空间规划、园区招商、产业落地运营、产业资本设计、产业大数据平台搭建等解决方案。

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