各路资本探路住房租赁:“二房东”模式盈利难金

  “抢房”成一大景观

虽然银行的介入本质上是利益的划分,但不可否认的是银行的介入同时也将助推租赁行业的迅速发展,从根本上解决了金融如何深层次支持住房租赁市场的问题。

  但作为住房租赁主流经营模式的“二房东”模式盈利微薄,一因拿房成本逐年攀升,二因缴税。

金沙澳门官方网站 1

  以深圳为例,深圳对学童入学采用打分制度,各区执行标准也不一致。例如,租赁房屋的打分要少于自有住房,部分地区对学位房有“锁定期”。“看各个学校的具体安排和学位的紧张程度,学位越紧张的地区锁定期越长,6年或9年不等,”有租赁人士指出。

最具影响力的是11月3日,建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。随后,建行在其它城市也与各家房企达成战略合作,勾出了一大批房企布局长租公寓的野心。

  住房租赁初探

3

  根据一项第三方统计,长租公 寓以装修风格多样、房源地段较优等因素越来越受到市场认可。2018年一季度,租房用户对长租公 寓的租房需求环比涨24%。

目前银行在合作对象选择上虽然没有针对房东形成普惠性质的资金支持,但是多家银行相关负责人也表示,银行进入住房租赁市场目前处于“试水”阶段,后续将会有更深层次的探索。同时也期待更多的资金支持能够给到租赁这个行业。

  银行也尝试从个人商品房获得房源。今年1月,建行广东省分行首创“不动产财富管理”业务,俗称“存房”,并在广州试点运营。建行广东省分行副行长吴集荣表示,房东提出‘存房’需求后,建行可以对其房产未来3-10年租金收益进行专业评估。房主认可之后,再撮合他和建方公司达成住房长租权交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金,然后负责出租及租后管理。在交易期满后,建方公司会将房产归还给房主。

“住房租赁应收账款质押贷款”以未来租金收入为质押进行融资,这两种产品的放款额度均以抵押品价值、未来租赁业务经营性净现金流为参考,最长为25年。

  多位租赁公司人士反馈,二房东模式盈利压力主要是税收。原因是,2016年4月“营改增”改革之后,房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。根据规定,企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。

更多精彩内容,请继续关注我们,如果您想寻找郑州合租房的话,请拨打4006891615。

  这其中,一是各路资本“抢房”导致租赁成本上升,二是由租赁房屋装修后品质上升带来成本上升。有租赁公司人士算了一笔账,租赁服务公司拿到房源后,需要对房屋进行装修。一间30㎡的租赁房屋,每平投入装修成本约在600-1000元,总计至少需投入1.8万元。按照三年收回成本,每个月均摊成本在500元。

银行进入租赁市场,给房东送钱的背后其实是为了赚钱,这一点毋庸置疑,毕竟租赁贷款对于银行来说同样是一条相当赚钱的业务线!

  “租售同权”已经是现实的需求,但在长租公 寓中仍难以解决。

1

  住房租赁由此换新颜,俨然成为一大新兴市场。

银行在租赁市场一方面是和政府端的合作,另一方面便是各家租赁企业的合作。中国银联在10月份曾宣布年底要完成12个试点城市的战略合作,目前也在稳步进行中。

  在此情况下,有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋,而是以委托、资管、托管等方式。

银行和各城市职能端政府机构的合作,主要包括住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融等。

  部分“二房东”利润率仅1%-3%

就市场二房东而言,目前银行的资金支持基本上很少流入到这一区域,但是后期可以考虑通过加盟模式或者是抱团的方式联合赢得资金支持。

  除深圳外,2017年10月以来,建行还在北京、广州、上海、重庆、湖北、浙江、厦门、广西、江苏等地设立了住房租赁服务公司,注册时间在2017年10月至2018年2月之间,注册资本3000万元-6000万元不等。今年3月16日注册成立的建信住房服务有限责任公司注册资本则高达10亿元。

1、线上:搭建住房租赁管理平台,通过APP客户端接入;

  一位租赁服务人士坦言,长租的一个问题是,有的租客希望能够有学位出租。这也是“租售同权”最大的诉求之一,但该机构最终无法提供。但在现行情况下,出租学位难以满足短期内实现。

单从房企来说,虽然自身资金没有问题,但如果能获得银行资金支持,租赁板块“重资产”的部分就会变轻,在发展速度上已经获得了领先。

  对于深圳而言,一个特殊的情况是“城中村”这一非标准产权房源。

据悉,YOU+目前和建设银行广州分行的合作已经进行到报授信阶段,贷款利率6%左右,而目前5年期及以上贷款基准利率为4.9%,给以YOU+为代表的长租公寓运营商6%的贷款利率,已经是在基准利率基础上上浮约22%。

  深圳再次走在了前列。一方面,银行、地产商、民间机构等设立专营住房租赁的机构,深圳也诞生了全国第一家银行系租赁服务公司。

以建行为例,目前建行的合作对象主要是开发商和地方国资租赁平台。其具体模式为,建行介入租赁运营,通过和开发商、地方国有租赁公司合作获得房源,开发商保留房屋所有权的同时,以贷款的形式向建行出让房屋长期居住权,获得运营所需的现金流。

  租赁专业机构涌入

目前市场上的房东主要包括大的开发商、国资租赁公司、政府租赁项目、中小公寓运营商以及二房东等。银行在房东端的合作可谓是广撒网,重点捕捞,毕竟各大房企、有实力的品牌公寓都没放过。

  建行布局走在同业前列。除租赁融资服务外,建设银行是首家大举进军住房租赁市场的商业银行。今年3月22日,建行在银行业例行新闻发布会上公布:旗下新建的住房租赁平台已累计上线房源超过12万套,已出租超过2.6万套,另外还有储备房源10万套。

次世代统计了以上表格的数据,合计结果15903.1亿元,目前金额还是不完全统计的情况。建设银行、工商银行、中国银行、浦发银行、江苏银行,相信未来还有很多银行以各种创新的形式不断进入。

  由于各路资本涌入,争抢房源,不可避免的一定程度倒逼租赁价格上涨。

通过贷款,房东一次性收取一大笔租金用于其他方面投资,同时避免每月催缴租金和更换租客的麻烦。租客也可以通过长租的方式从房东获取房租折扣,从而降低租房成本。虽然有一些优势,但现阶段该产品还比较“鸡肋”。住房租赁贷款是否有存在的必要性、会不会给租房市场加杠杆,租客会不会选择,房东是否有意愿,这些都还是未知数。

  2017年7月,住建部等九部委联合印发通知,要求大中城市要加快发展住房租赁市场,并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。2017年12月召开的中央经济工作会议再度指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

虽然银行同多家公寓都有沟通,但在合作对象的选择上目前还是更倾向于有实力的租赁企业,合作内容从资金输入加运营管理同步进行。

  租赁市场的顶部是长租模式。建行表示,建设银行主打推出“家庭式长租模式”,帮助城市新居民或部分家庭通过“长租”实现对美好生活的向往。发展住房租赁关键在于百姓对长租也可安家的理念认同,需要社会各界共同发力,一同培育住房新观念。

11月14日上午,建设银行上海市分行与V领地青年社区签署战略合作协议,合作将渗透到全业务链。将为V领地提供全生命周期的产品服务方案,包括从前期的开发建设到租赁运营的高性价比的金融支持,以及后期的租后金融服务、资产证券化等。未来,双方也会进行平台对接,将V领地房源信息接入建行“建龙家园”租赁平台。同时,双方也会推出联名信用卡、租户金融服务等落实到消费者的合作。

  不过,大部分银行业务重心在为住房租赁双方提供融资授信,如工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金,中行计划为八家房地产企业提供超2000亿元住房租赁领域融资。

3租客:“按居贷”&“租e贷”,没钱也能长租

  自去年以来,已有包括银行、开发商、民间资本等通过设立租赁专业机构,或成立产业并购基金,进入住房租赁市场,这其中,银行无疑是主力。

银行与政府的合作,政府提供政策支持,银行提供金融支持,至于租住操作上的具体事宜,则是通过各类房东和租客来体现。

  住房租赁并非新兴市场,但因为近半年来,政府层面的大力推动及至大型国有银行、大型开发商等主体的大举介入,住房租赁市场也就换了新颜,各路资本涌入,仿如一个培育期的新兴市场,疑问亦随之而来,比如,在大型资本密集介入的背后,住房租赁市场,真实的商业潜力几何?又有哪些问题亟待解决?(周鹏峰)

金沙澳门官方网站 2

  建设银行广东省分行行长刘军此前表示,广州住房租金回报率在一线城市中最高,也仅有1.7%。银行“如何提高利润率,贷款三年期利率是4.9%,再做高一点还有税费,5.5%要做到,这是心理价位。”

除了政府和房东端的合作,针对租客,建行推出了“按居贷”,工行随后推出了“租e贷”,主要是通过利用银行信用稳定租赁关系,为市场增信。

  可以通过两种方式提高利润率,一是租售同权,推动集体建设用地入市。广州共有城中村122个,城中村私房273万套,占市场租赁住房的52%。“集体土地成本很低,有的城市用工业用地、仓储用地、行政划拨土地都可以做住房租赁。这个问题解决的话,我们的成本立马下来了。”二是以土地自持竞拍的方式。目前银行测算房地产企业做自持土地,相对来说,价格低一点,能够达到5.5%的收益水平。

1银行&政府机构“平台+金融”打底

  随着进入住房租赁市场的企业、资本增加,住房租赁市场开始从零散的转租模式逐渐向规模化的购置经营模式演进,但当前主流经营模式依然面临盈利难题。

对于无力承担高房价的人群,银行、租赁运营商构成的商业闭环,为广大租客提供了租的最好选择,回归房子住的本质。

  多位租赁公司人士反馈,二房东模式盈利压力主要是税收。原因是,2016年4月“营改增”改革之后,房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。在此情况下,有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋,而是以委托、资管、托管等方式。

2

  多难题待解

金沙澳门官方网站 3

  另一方面,多路资本涌入深圳租赁市场,从开发商、商品房、城中村等“拿房”,获得房源,经过装修完善后,以长租或短租的形式开展租赁业务。

租赁贷,基准利率上浮22%,银行稳赚

  导读

房东端——银行广撒网、重点捕捞

  根据一份第三方数据,截至2018年3月,全国范围内各类长租公 寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。长租公  寓布局以北上广深四个一线城市,以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

“住房租赁抵押贷款”为自持房屋的运营商,将房屋进行抵押融资。

本文由金沙澳门官方网站发布于房产,转载请注明出处:各路资本探路住房租赁:“二房东”模式盈利难金

相关阅读